Знаете номер
объекта?
 Показать
Подробная информация
по всем объектам
+ 7 (495) 118-33-25
с 9 до 21, ежедневно
Апартаменты рекреационный комплекс ЛАГУНА

Апартаменты рекреационный комплекс ЛАГУНА

Срок сдачи — 4 квартал 2020 года
Адрес — Респ Крым, г Ялта, пгт Гурзуф, Гурзуфская наб
Материал — Монолит + Кирпич
Этажность — 10
Класс — Премиум
Отделка — Без отделки
Паркинг — Есть
Наличие лифтов — Есть
Рассрочка — Есть
Ипотека — Сбербанк, РНКБ
Самый большой комплекс на берегу моря в Гурзуфе.
Подробнее...

Комплекс «МОРСКАЯ ЛАГУНА»
    (описание и характеристики комплекса, наличие разрешительной документации, общее описание экономического эффекта для Инвестора от участия в проекте)
     Земельный участок,  на котором строится «Морская Лагуна», находится по адресу: г.Ялта, пгт Гурзуф, набережная им.А.С.Пушкина, 15. Участок расположен прямо у моря, непосредственно вдоль кромки берега и занимает в длину около 500 погонных метров береговой линии.
    Комплекс по проекту состоит из пяти 10-этажных корпусов с апартаментами и подземными паркингами. Все корпуса расположены вдоль моря, перед корпусами находится набережная шириной 13-14 метров и длиной около 500 метров, за набережной – пляж и яхтенная марина.

                 О характеристиках комплекса:
1. Комплекс имеет уникальное расположение - расположен прямо вдоль берега моря и занимает 500 метров береговой линии. Имеется собственный пляж длиной около 400 метров, собственная набережная. Из окон и с лоджий апартаментов открывается невероятно красивый (как на открытке) вид на море, на морские скалы, на пионерлагерь «Артек», на Медведь-гору.
2. В комплексе 94 %  от общего числа апартаментов составляют однокомнатные (75 %) и двухкомнатные (19 %) апартаменты. Однокомнатные и двухкомнатные  квартиры всегда продаются гораздо быстрее, чем большие по площади апартаменты, состоящие из трех и более комнат. Кроме того 76 % апартаментов от общего количества имеют вид на море. Остальные – на красивые горы, на виноградники «Массандры» и на Гурзуф. При этом планировки сделаны так, что при необходимости однокомнатные апартаменты могут быть легко объединены в двух или трехкомнатные апартаменты.
3. В комплексе заложена развитая инфраструктура – все первые этажи во всех корпусах имеют высоту потолков 6 метров и в первых этажах расположены четыре ресторана, два зимних бассейна с морской водой, банный комплекс (7 видов бань – русская, финская, римская, пивная, турецкая, сенная, соляная), спа, фитнес-центр, центр грязелечения (лечебными грязями Сакского озера), бизнес-ц,
магазины, бары, кафе и т.д. Это сделает отдых в «Морской Лагуне» очень комфортным не только летом, но и в осеннее-зимний период, что позволит дополнительно обеспечить высокую загрузку комплекса осенью, зимой и весной.
    К аренде коммерческих помещений проявляют активный интерес ряд рестораторов, владельцев фитнесс-клубов и медицинских центров из Москвы и Санкт-Петербурга.
4. Яхт-клуб, яхтенная марина и пляжная лагуна. Вместо обычных для Крыма волнорезов, у комплекса будет пляжная лагуна, полностью защищенная от штормов, а также яхт-клуб с яхтенной мариной на 40-50 яхт и катеров. Яхтинг востребован в Крыму и имеет место дефицит яхтенных стоянок и яхт-клубов.
5. Собственная морская набережная общей длиной более 800 метров (учитывая длину набережной комплекса и яхтенной марины) - для прогулок на свежем морском воздухе. Около 150 метров набережной пригодны также для рыбалки прямо с пирса.
6. Собственный пляж длиной около 400 метров и шириной 30-40 метров, то есть на каждого отдыхающего жителя комплекса (даже если все 100 % жильцов одновременно выйдут на пляж) -  более 25-30 кв.м. На Южном  берегу Крыма нет ни одного такого просторного пляжа.
7. Даже входные холлы в каждом из пяти корпусов сделаны очень просторными, площадью по 200 кв.метров при 6-метровой высоте потолков.
    Комплекс «Морская Лагуна» в настоящий момент готов на 50-55 % (с учетом строительства очень объемных и дорогостояших  берегоукрепительных и противооползневых сооружений, которые являются неотъемлемой частью проекта) .
    Часть апартаментов (около 38 процентов) и часть автомобильных парко-мест в комплексе ранее была продана при Украине частным лицам по договорам долевого участия. Денежные средства от этих продаж были использованы на строительство комплекса.
    В ходе строительства не привлекались кредиты коммерческих банков. Строительство осуществлялось только за счет средств учредителя  Застройщика (15 %) и за счет средств от продаж апартаментов физическим лицам (85 % от использованных на строительство к сегодняшнему дню).
    Комплекс «Морская Лагуна» расположен прямо у моря и поэтому представляет собой сложный в инженерном отношении объект, резко отличающийся от обычных строительных проектов.
    Расположение комплекса прямо на берегу моря потребовало строительства мощных берегоукрепительных и противооползневых сооружений, а также пляжных сооружений и яхтенной марины.
    Было устроено около 1400 железобетонных буронабивных и анкерных свай (буронабивные сваи длиной до 24 метров и диаметром от 0,6 до 1 метра, а также анкерные длиной до 35 м). Было отсыпано около 500 000 кубометров скального грунта (диориты в трех фракциях - 3-5 тонн, 0,5-1 тонна и бутовый камень по 60-70 кг). Для защиты от штормов в море с помощью морского плавучего крана было уложено несколько сотен бетонных тетраподов (по 13 тонн) и бетонных массивов (весом от 40 до 60 тонн). Из специального гидротехнического бетона построена волноотбойная гидротехническая стена длиной 500 метров, высотой 7,5 метров и т.д.
    На строительство комплекса в предыдущие годы было израсходовано около 55 млн. долларов  (средства, вырученные от продажи апартаментов, а также личные средства учредителя предприятия-застройщика).
    Сейчас для полной достройки комплекса (включая яхтенную марину) и ввода его в эксплуатацию требуется около 40-42 млн. долларов США.
   Данная стоимость рассчитана по ценам, когда курс доллара был равен 32 рублям.
   В настоящее время из-за скачков курса доллара эта сумма может серьезно уменьшиться (за счет значительно отстающих от роста курса доллара цен на общестроительные материалы – бетона, арматуры, газобетона и т.д.). При условии оперативного, без затяжек,  начала строительства возможна экономия в размере примерно 10-20 % от общей стоимости.  
   Срок достройки комплекса, при условии бесперебойного финансирования (ежемесячно примерно по 2 млн.долларов) – 21 месяц, в том числе первая очередь, т.е. три корпуса из пяти  (корпусы №№ 3,4,5) – в течение 13-14 месяцев.

                              Экономика проекта:  
    При оценке экономики данного конкретного проекта надо учесть его особенности, которые практически никогда не встречаются в других, которые расположены не прямо на берегу моря.  
    Для получения объективной картины нужно уйти от общепринятых расчетов себестоимости строительства одного квадратного метра апартаментов и некоторых других обычных параметров оценки привлекательности инвестиционных строительных проектов.
    Ситуация с данным проектом достаточно простая, весьма прозрачная и понятная.
    В проекте есть ранее понесенные Застройщиком затраты и есть обязательства застройщика передать уже состоявшимся покупателям часть апартаментов (все апартаменты, которые были ими приобретены).
    К этим обязательствам Новый Инвестор не имеет никакого отношения и у него не возникает никаких обязательств в связи с этим.
    По уже заключенным договорам с дольщиками ситуация ясная и внутри полностью сбалансированная.
По окончанию строительства, в счет ранее полученных от продаж средств, дольщикам передается часть апартаментов (230 из 609) и эта часть ситуации полностью закрывается к полному удовлетворению уже состоявшихся покупателей апартаментов.
    Что касается достройки комплекса, то владельцем земельного участка (Застройщиком) подготовлен к заключению новый отдельный договор с новой организацией, свободной от каких-либо обязательств перед кем-либо, кроме одного обязательства перед Застройщиком – в сжатые сроки достроить комплекс.
У Застройщика перед той организацией, которая ранее вела строительство «Морской Лагуны» и которая от своего имени осуществляла продажи апартаментов дольщикам, остается только обязательство передать 230 апартаментов  после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию для  того, чтобы они были переданы в собственность всем дольщикам-инвесторам, ранее заключившим договоры инвестирования. Таким образом будет осуществлен абсолютно полный расчет со всеми дольщиками.
    В настоящее время в комплексе свободны от каких-либо обязательств и предназначены исключительно для продажи в рамках инвестиционного проекта (для окупаемости инвестиций и для получения прибыли) следующие площади:
- 25 000 квадратных метров апартаментов и коммерческих площадей (полный список всех свободных апартаментов и пл, с указанием точного места их расположения на планах корпусов и этажей).
- 50 машиномест в подземном паркинге и 120 машиномест на наземной стоянке.
    В случае, если Инвестор будет участвовать в полном объеме финансирования достройки комплекса, то средства от продаж в ходе строительства и после завершения строительства будут в первую очередь направляться на осуществление полного возврата средств, вложенных Инв (80 % от всей выручки), а остальные будут разделены между Инвестором и Застройщиком в соответствии с договорными условиями их сотрудничества.
     При инвестировании сумм меньших, чем полная сумма, Инвестору будут предложены варианты взаимовыгодного сотрудничества Застройщика и Инвестора.    

    Доходы и прибыль от реализации указанных метражей и машиномест составит:

1.При не очень хорошем варианте (вариант ниже среднего) цена одного кв.метра составит 3 100 - 3300 долларов США. Общий доход от продажи 25 000 кв.метров  и продажи паркомест составит 84-85 млн. долларов, чистая прибыль – 42-43 млн.у.е. Следует учесть, что цена 3 100 – 3 300 у.е. за кв.метр является чрезвычайно низкой и, по сути, сверхликвидной для данного комплекса. При таких ценах на фоне активно ведущегося строительства комплекса все продажи в принципе можно будет завершить быстро, за 13 – 16 месяцев ( к октябрю – декабрю 2016 года), то есть практически еще до сдачи комплекса в эксплуатацию.

2. При нормальном варианте цены продаж: Если реализация апартаментов будет идти по ц, по которым сейчас продаются апартаменты в других домах  в Ялте (5500 долларов США за кв. м.), которые похожи на комплекс «Морская Лагуна» тем, что они расположены недалеко от берега (есть пара таких проектов), но при этом практически по всем другим параметрам сильно уступают «Морской Лагуне», то при такой средней цене продаж общий доход составит около 142 млн. долларов США.
    При этом варианте цены чистая прибыль Инвестора и Застройщика  после возмещения средств, затраченных на достройку Инвестором,  составит около 100 млн. долларов США.
    Точка безубыточности продаж:
    Точка (цена) безубыточности продаж одного кв.метра  апартаментов составляет 1480 долларов за кв.метр  //42 млн.USD минус 5 млн.(выручка за паркинги)= 37 млн., эти 37 млн. разделить  на 25 000 кв.метров = 1480 долларов за кв.метр//.  Все, что выше этой цены – это прибыль.
     Если при строительстве будет осуществлена экономия средств (такая возможность описана выше), то точка безубыточности будет находиться  в пределах от 1144 до 1312 долларов за кв.метр.
     В этом расчете точки безубыточности не учтен возможный доход от яхт-клуба (продажа или аренда стояночных мест, эксплуатация, заправка водой и т.д.), так как расчеты по нему не производились.
    С учетом прибыли от яхт-клуба точка безубыточности продаж может быть еще ниже.
    Общий срок реализации проекта– 21 месяц.
    В том числе 13-14 месяцев – на инженерные, отделочные работы и ввод в эксплуатацию первых трех корпусов (корпусы №№ 3,4,5), которые сейчас находятся в стадии уже завершенного конструктива.

    «Морская Лагуна» имеет уникальное конкурентное преимущество, которое должно обеспечить высокую ликвидность и достаточно высокую цену продаж даже в условиях, если на российском рынке недвижимости будет иметь место в целом неблагоприятная обстановка.    
    Конкурентное преимущество «Морской Лагуны» перед всеми другими крымскими инвестиционными проектами заключается в том, что «Морская Лагуна» является единственным таким масштабным проектом в Крыму, который строится прямо на берегу моря и при этом строится на совершенно законных основаниях:
    Еще в  2011 году на Украине было законодательно полностью запрещено строительство любых зданий любого назначения в 100-метровой береговой полосе моря.
    Данный запрет введенный на Украине в 2011 году не затрагивал «Морской Лагуны», так как все согласования, все разрешения на строительство и все положительные заключения экспертиз были совершенно законно получены до введения указанного законодательного запрета на строительство новых объектов в 100-метровой береговой полосе моря.
    После возвращения Крыма в состав России ситуация стала вообще уникальной, так как в России еще более категорично, чем на Украине запрещено любое новое строительство в охранной зоне моря.
     При наличии такого законодательного запрета, никакого другого комплекса, который мог бы быть расположен прямо у кромки берега, также как «Морская Лагуна», в Крыму построить невозможно даже теоретически.
    Однако на основании специального закона - Федерального конституционного от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» строительство «Морской Лагуны» является совершенно законным, так как согласно этому все разрешения, которые были получены при Украине, продолжают действовать на весь срок, на который они были выданы. А в данном конкретном случае при Украине Застройщику было выдано бессрочное разрешение  на строительство данного комплекса.
    Настоящих конкурентов у бизнес-проекта «Морская Лагуна» просто нет и осознание этого у покупателей апартаментов будет нарастать по мере готовности комплекса. По мере роста такого осознания, будет расти и цена квадратного метра. При правильном обыгрывании уникальности комплекса в рекламе можно реально создать покупательный ажиотаж и дополнительно поднять цены продаж.  
    Юридическая ситуация по разрешительной документации по строительству «Морской Лагуны» после того, как Крым вновь стал российским:
    У Застройщика имеется полный комплект утвержденной проектно-разрешительной документации.
    В соответствии с Федеральным конституционным Законом от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым …» все разрешения на строительство, выданные при Украине, являются действующими на весь срок строительства объектов вплоть до ввода этих объекта в эксплуатацию.
    Кроме того уже после принятия Крыма в состав России по проекту «Морская Лагуна» Застройщиком были дополнительно получены следующие российские документы:
- официальное письмо-разъяснение государственной Архитектурно-строительной инспекции Крыма  о действительности выданного при Украине разрешения на строительство «Морской Лагуны» и о том, что это разрешение действует без ограничения срока действия, на весь период строительства объекта вплоть до ввода в эксплуатацию (№ 318 от 10 июня 2014 г.).
    Кроме того, с августа по ноябрь 2014 года проект прошел новую государственную экспертизу в ГУП Республики Крым «Государственная строительная экспертиза».
В конце 2014 года было получено еще одно  положительное заключение экспертизы пр. (№ 91-0135-14/04 от 17.11.2014), уже третье по счету, считая два ранее украинских положительных заключения гос экспертизы, в этот раз уже от российского гос экспертного учреждения.
     7 мая 2015 г были получены росс. кадастровые паспорта на земельные участки, на которых ведется строит-во комплекса (номера паспортов - № 90-02/2015-121716 и № 90-02/2015-120377).
Кроме того  Застройщик и предприятие, которое будет завершать строительство, также были перерегистрированы в 2015 году как российские предприятия, в российской юрисдикции.
      
     Таким образом только в «Морской Лагуне» у российских покупателей есть уникальная возможность приобрести апартаменты в уникальном комплексе, расположенном у моря, в живописной гурзуфской бухте, прямо у собственного пляжа.
    При оценке инвестиционной привлекательности проекта следует также учесть, что для Инвестора имеется предоставленная законом возможность дополнительно повысить прибыльность проекта.
     В соответствии с вступившим в силу 1 января 2015 года Федеральным законом «О создании в Крыму свободной экономической зоны» для участников СЭЗ установлена нулевая ставка по налогу на прибыль,  зачисляемому в федеральный бюджет и всего 2 % налога на прибыль в местный бюджет, нулевая ставка по нал. на имущество, установлены пониженные ст ки страховых взносов: в ПФР – 6 %, ФСС – 1,5 %, ФОМС – 0,1 %.
     Инвестор сможет также воспользоваться дополнительными налоговыми льготами и режимом свободной таможенной зоны. Необходимые для достройки комплекса  импортные товары, комплектующие, оборудование и отделочные материалы будут полностью освобождены от уплаты импортных пошлин.
    Все это может дополнительно существенно сократить расходы на завершение строительства и повысит общую прибыльность проекта.
    При использовании указанных льгот серьезно снижается потребность в какой-либо «оптимизации» налогов на полученные доходы. Можно получить доход, заплатить при этом минимальные налоги и не нарушать при этом никаких налоговых правил.

    Комплекс «Морская Лагуна» во всех отношениях является уникальным, красивым и экономически прибыльным инвестиционным проектом.
    Ничего равного по набору плюсов нет и, вероятно, никогда не будет ни среди крымских комплексов, ни среди комплексов на черноморском побережье Кавказа (Сочи, Адлер, Геленджик).
  Отличное предложение для инвесторов, с высокой доходностью.  


загрузка карты...
Апартаменты рекреационный комплекс ЛАГУНА — Актуальные предложения

Сбросить фильтр

Согласно заданным критериям квартиры не найдены...